Scritto da Paola Faravelli • Tempo di lettura: 5 min
Oggi, prima di mettere in vendita una casa, bisogna verificarne la regolarità edilizia. Da qualche anno a questa parte, infatti, i controlli in ambito urbanistico si sono fatti più stringenti, e così noi agenti immobiliari, ma anche i poveri clienti, abbiamo imparato a convivere con un’espressione inquietante, perché quasi sempre molto vaga: difformità.
Ma cosa si intende per difformità edilizia?
La difformità edilizia
Prima di tutto devi sapere che la regolarità edilizia è un unicorno, ovvero non esiste: a scavare, troveresti qualcosa che non va in ogni singola casa.
Questo perché c’è difformità edilizia quando la planimetria della tua casa, depositata presso l’ufficio tecnico del Comune assieme al titolo abitativo (che ha diversi nomi a seconda dell’epoca in cui è stato rilasciato), non corrisponde a quella catastale, o alla realtà dei fatti, ovvero alla casa come è per davvero. Stesso discorso quando è quella Catastale a non corrispondere a una delle altre due (reale e comunale).
Spesso si tratta di errori in buona fede del tecnico dell’epoca. Penso alle svariate planimetrie disegnate a mano, soprattutto quelle catastali, sulle quali nessuno avrebbe potuto prevedere che a distanza di cinquant’anni ci sarebbe stato un simile accanimento, anche perché il Catasto non è probatorio (ovvero non fornisce la prova giuridica della proprietà), ma non può essere difforme dallo stato di fatto della tua casa. Peccato che fino al 1 luglio 2010 non venisse allegata all’atto, e che nessuno quindi si premurasse di verificarne l’attendibilità.
In altri casi invece c’è il dolo del costruttore, che non so quanto sia dimostrabile e comunque si tratta quasi sempre di persone morte da tempo o di società che non esistono più. Oppure il proprietario precedente, o quello prima ancora, aveva buttato giù un muro qua e tirato su un muro là senza chiedere nessun permesso, e la cosa è venuta fuori solo oggi perché facendo la comparazione tra le planimetrie si è verificata la difformità.
A salvarci un po’ c’è l’articolo 34-bis del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, sulle tolleranze edilizie, che non solo autorizza le difformità in misura non superiore al 2%, per singola unità, delle misure progettuali. Per esempio, su un muro di 4 metri, la difformità accettata è di 8 centimetri.
Ma legittima anche altre irregolarità geometriche o di disposizione degli impianti, avvenute all’epoca del rilascio del titolo edilizio, sempre a condizione che “non comportino la violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.
Bello no? Ni, perché ogni ufficio tecnico, notaio o perito della banca interpreta le norme a modo suo, e il venditore, per essere certo di non avere rogne, spesso si trova obbligato a sobbarcarsi sanatorie anche per discrepanze di pochi centimetri tra la finestra e la parete.
Se stai già guardando con sospetto la parete del soggiorno tagliata a un metro (bella idea! così dà più luce al corridoio), sappi che un altro grosso problema degli ultimi tempi è il certificato di agibilità, che spesso i Comuni non richiedevano, e il costruttore si guardava bene dal presentare, anche perché (magari) aveva apportato qualche aggiustamento non dichiarato e voleva evitare i controlli dell’ufficio tecnico. Bene, oggi quel pezzo di carta, la cui esistenza nessuno verificava mai, è diventato condizione sine qua non per la commerciabilità della tua casa.
Perché proprio a me?
Il problema per noi agenti immobiliari è riuscire a spiegare al cliente, a cui magari noi stessi avevamo venduto la casa qualche anno prima, come mai quando lui l’aveva comprata andasse tutto bene, mentre adesso, per poterla vendere, gli toccherà spendere un sacco di soldi in sanatorie (sempre che si possa sanare…).
La mia risposta sincera? Non lo so. Di sicuro l’obbligo di allegare la planimetria catastale in atto ha fatto emergere molte difformità, ma non è solo questo il motivo. Inutile però recriminare: meglio risparmiare le energie per quando ci sarà da aspettare il perfezionamento della pratica depositata presso i vari uffici dei vari enti.
La RRE (Relazione di Regolarità Edilizia)
A peggiorare questa situazione già abbastanza confusa, c’è che i Notai hanno un margine di discrezionalità entro il quale potersi muovere, ragione per cui in certe zone vengono rogitate case secondo parametri per cui in altre non si farebbe mai.
Nella provincia in cui lavoro, Imperia, da qualche tempo è stata introdotta l’obbligatorietà di un documento: la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE). (Dico nella provincia in cui lavoro, perché non è così ovunque). Questa relazione viene richiesta dal Notaio per la stipula dell’atto. Le parti possono decidere di non volerla, ma in quel caso il Notaio riporterà che sono le parti ad aver deciso di non avvalersene.
Quindi cos’è la RRE? In pratica è la certificazione della regolarità della casa attraverso il racconto di tutti i suoi titoli edilizi. La relazione viene redatta da un tecnico abilitato scelto dal venditore.
Perché dal venditore e non dall’acquirente?
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- Il primo motivo è che deve essere redatta prima della stipula di un eventuale compromesso o proposta d’acquisto (cosa che non sempre capita, ma consiglio a tutti gli acquirenti di pretenderla), altrimenti si rischia di firmare, e magari scambiarsi del denaro, per un bene che non è vendibile, o che necessita di tali e tante sanatorie da allungare di molto le tempistiche.
- Il secondo motivo è che a differenza di quanto si pensa, il Notaio non è tenuto a verificare, né è ritenuto responsabile, per quanto dichiarato dal venditore. Quindi la regolarità edilizia è a esclusivo carico di chi vende, e solo su di lui ricade la piena responsabilità civile e penale.
Però, nonostante un recente studio affermi che il 79% delle case necessitano di una sanatoria, sarei ricca se avessi un euro per ogni volta in cui il cliente venditore mi ha guardato come se gli avessi detto di aver visto sua madre nuda a un concerto degli AC/DC, mentre gli avevo solo richiesto tutti documenti per fare la RRE. “La mia casa è a posto!”, sentenziano tutti. E questa certezza da cosa gli deriva, dall’aver appena fatto certificare la conformità da un tecnico? Ma no, è solo perché nel 1974 il Notaio aveva fatto l’atto, quindi…
Quindi inizia a tremare, perché le case degli anni ’70 sono quasi tutte difformi.
È un ginepraio come sembra?
Sì, lo è, perché come spesso ci capita di lagnarci in Italia, le regole sono tante e spesso vanno interpretate, così quello che vale nella provincia di Savona (che confina con la mia), non vale nella provincia di Imperia, dove il signor tecnico zelante ha deciso di interpretare la norma nella maniera più restrittiva. In pratica nell’arco di pochi anni, e senza l’introduzione di soluzioni uniformi, chiare e con tempistiche certe, siamo passati da una discrezionalità all’italiana a una discrezionalità alla tedesca. Ovvio che questo stia creando una marea di problemi.
Quindi, se vuoi o devi vendere casa, il mio consiglio è di partire subito con la verifica da parte di un tecnico che conosci.
Intanto puoi scaricare qui la guida con tutti i documenti necessari per stipulare il rogito notarile, o atto di vendita che dir si voglia.
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Sì, vabbè, ma quanto mi costi?
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