Scritto da Paola Faravelli • Tempo di lettura: 6 min
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Come si fa la valutazione di una casa?
Spoiler, questo post contiene verità che potrebbero darti ai nervi se stai cercando di vendere casa, ma per non fare torto a nessuno, probabilmente ti daranno ai nervi anche se devi comprare.
Nota, ho aggiunto un punto che non troverai nella versione audio.
La domanda delle domande, quella con cui tutti noi agenti immobiliari ci troviamo a dover combattere ogni giorno, ovvero come si fa a valutare una casa.
Una parte fondamentale del nostro lavoro, perché la corretta valutazione di una casa è il primo passo verso la vendita. Quindi la prima cosa da conoscere è il prezzo di mercato.
Ma che è sto prezzo di mercato?
Il prezzo di mercato altro non è che la cifra che i clienti acquirenti sono disposti a pagare per una determinata tipologia di casa in un determinato momento.
Mi spiego meglio
Anche le case non prescindono dalla regola della domanda e dell’offerta.
Questo significa che se ci sono tantissime richieste di acquisto (o poche offerte di vendita), i prezzi iniziano a salire.
In effetti sarebbe meglio dire che le trattative si fanno meno serrate, perché chi deve comprare sa che se gli sfuggirà quella casa, dovrà rimettersi alla ricerca, selezionando tra le tante offerte quelle più adatte alle sue esigenze, un lavoro da certosino che solo chi lo ha provato può capire quanto sia snervante.
Così le offerte inizieranno ad avvicinarsi alla cifra richiesta dal proprietario, e se l’onda fosse abbastanza lunga, allora i prezzi delle nuove case in vendita potrebbero addirittura iniziare ad alzarsi.
Al contrario, in un momento di poca richiesta, le trattative si fanno più cattive, chi compra capisce di avere la possibilità di spuntare un prezzo migliore, perché monitorando il parco immobili attraverso i portali immobiliari, si accorge subito che le case sul mercato sono tante, e che alcune sono lì da molto tempo.
NB: nelle dinamiche del prezzo di mercato non rientrano le proprietà che hanno delle caratteristiche uniche.
La loro rarità rende difficile fare una valutazione perché mancano due riferimenti essenziali:
- la comparazione con altri immobili simili
- una massiccia richiesta da parte dei clienti acquirenti.
Se stai guardando il tuo salotto soppesando l’unicità di un pavimento anni ottanta originale, sappi che in questa categoria rientrano davvero pochissime case.
La frase che faresti meglio a non dire
Adesso che ci siamo chiariti sul significato di prezzo di mercato la tua posizione nei confronti di questo post sarà differente a seconda che tu debba acquistare, oppure vendere. Perché è evidente che le aspirazioni delle parti in causa siano opposte.
Come si fa a conciliare l’aspettativa di vendere a un prezzo alto con il desiderio di acquistare a un prezzo basso? Non si può fare, ed è per questo che venditori e compratori hanno adattato a loro uso e consumo l’espressione:
“tanto non ho fretta”
che nelle intenzioni sta a significare: venderò quando mi offriranno quello che voglio e acquisterò quando scenderanno alla cifra che offro io.
A mio avviso entrambe le posizioni sono sbagliate, salvo eccezioni (e le eccezioni sono quelle che rendono possibile vincere alla lotteria nonostante la percentuale di probabilità dello 0,00000000001%) non è il singolo a poter decidere, ma le scelte di un certo numero di venditori e acquirenti.
Nella mia esperienza (e quella dei colleghi con cui mi confronto) i clienti che non hanno fretta sono quelli che di solito richiamano ogni cinque anni:
“si ricorda di me?”
Non ti offendere, ma qualcuno doveva dirlo: per acquistare o vendere, non è la fretta la discriminante, ma il buon senso.
Il che significa capire fin dove si può arrivare e poi concludere.
Tutto il resto è tentare di vincere alla lotteria: buona fortuna.
Non ti offendere, ma qualcuno doveva dirlo: per acquistare o vendere, non è la fretta la discriminante, ma il buon senso.
Il che significa capire fin dove si può arrivare e poi concludere.
(sotto c’è la mia faccia ogni volta che sento quella frase, considera che ero indecisa tra quelle e Jack Nicholson in Shining)
Di come il prezzo di mercato potrebbe migliorarci la vita
E pensare che se le case fossero messe in vendita al prezzo di mercato, il lavoro di noi agenti immobiliari diventerebbe quello che dovrebbe essere: un lavoro di consulenza.
Che per il cliente acquirente significherebbe:
- consigli sull’appartamento più adatto alle sue esigenze
- nominativi di imprese per la ristrutturazione e per il trasloco
- assistenza in tutte le pratiche (dalle volture alle questioni urbanistiche) anche dopo l’atto.
Per il cliente venditore invece:
- consigli nel trovare la giusta valutazione di mercato
- aiuto nella risoluzione delle pratiche urbanistiche
- web marketing, una parte sempre più rilevante nel lavoro dell’agente immobiliare.
E invece la risposta è dentro di te, ma è sbagliata
Purtroppo, causa la mancanza di fretta, tante case vengono messe in vendita con un prezzo superiore a quello che qualsiasi cliente, a sua volta senza fretta, sarebbe disposto a pagare.
Quindi adesso ti dirò i tre migliori modi per valutare la tua casa al prezzo di mercato e rendere così il mondo un posto migliore.
1. L’agenzia delle entrate
Al solo sentirla nominare viene l’ansia, ma il sito dell’agenzia delle entrate ha una sezione dedicata alle valutazioni immobiliari. Si chiama OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, che si occupa di determinare dei prezzi minimi e massimi di mercato attraverso dei tecnici interni all’agenzia e la consulenza di associazioni e ordini professionali.
Ottenere il prezzo al metro quadrato è facile, basta fornire la provincia, la città, e poi la posizione (non la via, ma la zona) e si apre una tabella con dei valori al metro quadrato lordo (e cosa significhi con esattezza lordo non è molto chiaro) che cambiano a seconda della tipologia e dello stato conservativo dell’immobile.
Come puoi immaginare, l’OMI, benché sia un ottimo inizio per cercare di capire il valore della tua casa, potrebbe anche confonderti le idee, le informazioni sono un po’ troppo vaghe e non tengono conto di tante caratteristiche della casa, non per niente loro stessi dichiarano: le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima.
Un’occhiata merita darla, sapendo in anticipo che otterrai una forbice larga di valore minimo e massimo entro la quale poterti posizionare.
2. tramite i portali immobiliari
Io uso immobiliare.it, ma stesso discorso, pur se con modalità leggermente differente, vale per casa.it e Idealista (l’altro portale più usato in Italia). Senza doversi iscrivere o altro, basta andare sulla voce Valuta e inserire l’indirizzo e qualche semplice caratteristica: metri quadrati, numero di stanze, espressoine, anno di costruzione…
Il portale ti proporrà anche di richiedere la valutazione a 4 agenzie da lui segnalate, e ti chiederà di lasciare la tua mail (da cui non riceverai nulla), quindi dovrai schiacciare invio ed ecco la valutazione di mercato divisa in tre fasce: bassa, media e alta.
Ho rifatto tre volte l’esperimento cambiando i motivi della vendita e la data entro quando avrei messo la mia casa sul mercato, ma il risultato è rimasto invariato.
Vuoi sapere se la cifra era giusta?
Ho fatto la prova con un appartamento appena venduto e il risultato medio si è rivelato, su tutti e tre i portali un po’ più basso della cifra effettivamente realizzata. Quella più azzeccata tra i tre? Casa.it, che tra l’altro mi ha permesso di fare più valutazioni usando la stessa mail.
3. Tramite l’AI (Intelligenza Artificiale)
L’intelligenza artificiale avrà molti difetti e a breve ci ruberà il lavoro, ma nel caso specifico ha il pregio di andarsi a leggere un infinito numero di fonti alla velocità della luce.
È ovvio che tutto starà in piedi quanto più tu sarai sincera/o, perché quando si tratta di descrivere la propria casa scatta la sindrome dell’ogni scarrafone è bello è bell’a mamma soja, ma se menti, anche la valutazione sarà distorta.
I miei consigli sono:
- chiedi all’AI cosa devi chiedere all’AI per avere una valutazione immobiliare di casa tua il più precisa possibile (sembra una c@azzata, ma fidati di me)
- inserisci i metri quadrati catastali che trovi in visura catastale (che trovi collegandoti al sito dell’agenzia delle entrate), non sono quelli “veri”, ma quelli veri sono un concetto filosofico nessuno li ha mai capiti
- le condizioni interne sono importanti, se non sai capire in che condizioni è il tuo alloggio scrivigli l’anno in cui è stato ristrutturato (o acquistato, se era nuovo al momento dell’acquisto)
- c’è un balcone quadrato dove poter mettere un tavolo e quattro sedie, o è una striscia di un metro che gira tutto attorno alla casa? C’è una vista particolare (bella o brutta), c’è l’ascensore?
Se hai dimestichezza con l’AI puoi fare la stessa ricerca su vari programmi (ChatGPT, Claude, Gemini).
Non ti posso giurare sulle tavole di pietra che la valutazione che otterrai sarà perfetta, ma questa, assieme alle altre due che ti ho consigliato, ti aiuteranno con il quarto consiglio, quello dell’AI che non è intelligenza artificiale, ma Agente Immobiliare.
4. Tramite le agenzie immobiliari
Non lo dico per portare acqua al mio mulino, ma gli agenti immobiliari sono le migliori fonti da cui ottenere il prezzo esatto della tua casa quasi al centesimo. Questo, banalmente, perché è il nostro lavoro, ogni giorno ci chiamano clienti interessati all’acquisto, siamo i primi ad accorgerci di qualsiasi variazione del flusso. Sappiamo tutto dei condomini della nostra zona o paese. E ci confrontiamo sempre tra di noi per aumentare la precisione di quel che diremo al cliente.
A differenza di quello che capita con i portali immobiliari, con il sito dell’agenzia delle entrate o con l’AI (intelligenza artificiale), l’AI (agente immobiliare) può essere molto più preciso, perché il numero di stanze e i metri quadrati sono criteri oggettivi, ma ci sono dettagli che nessun algoritmo può rilevare (una vista particolarmente gradevole o sgradevole, lo stato delle parti comuni, la disposizione dei vani…).
Gli unici due problemi con gli agenti immobiliari (lo so bene) sono che non te li levi più dalle scatole, nel senso che se chiedi poi ti chiameranno e richiameranno e richiameranno ancora per sapere se hai deciso di vendere. Ma soprattutto, nonostante conoscano la cifra al centesimo, non saranno molto invogliati a dirla. Perché hanno (ho) capito, che se devi vendere, una delle discriminanti nella scelta dell’agenzia è (salvo eccezioni) andare da chi fa la valutazione più alta, che poi è quella che avevi in mente tu nei tuoi sogni più arditi. E quindi ecco perché i prezzi iniziali di vendita delle case sono spesso un po’ più alti del valore di mercato (salvo eccezioni).
quindi come acquirente faccio bene a iniziare un discorso al telefono chiedendo se il prezzo è trattabile?
Questa ultima parte del post riguarda l’altra faccia della medaglia di una compravendita, ovvero l’acquirente. E la mia risposta a questa domanda è un secco no:
- perché sono discorsi che non si possono fare al telefono
- perché a volte non lo sappiamo nemmeno noi, e soprattutto
- perché ancora non hai visto la casa che magari non ti piacerà.
Ma siccome lo capisco che lo domandi solo per non perdere tempo e non farlo perdere a me, ti do un consiglio che arriva da anni e anni di esperienza, prova a dire: io ho XXX mila euro a disposizione, mi consigli di venirla a vedere comunque? Alla fine è la stessa domanda, ma lo senti come suona meglio?
That’s all folks, come sempre se avessi bisogno puoi scrivermi o telefonarmi, rispondo sempre (prima delle nove di sera che dopo sono a dormire).
PS: e per restare sempre aggiornat* sulle nuove acquisizioni seguimi su Instagram @primaveragenzia, ti aspetto lì!
Vuoi vendere la tua casa in Liguria?
Se vuoi vendere la tua casa in Liguria e ti piace come ragiono, come lavoro e come presento le case, puoi leggere qui puoi leggere chi sono e come lavoro e poi venire a conoscermi in ufficio.
Sì, vabbè, ma quanto mi costi?
Al venditore costo il 4% della cifra finale, home staging compreso!
E se vuoi vendere in autonomia?
Se invece vuoi provare a vendere da solə, oppure sei lontano, puoi comunque acquistare i miei servizi di presentazione: fotografie, video, testi, web marketing e tanto altro ancora.
Guarda cosa faccio con prezzi a partire da 1.200 euro.